【ペアローン離婚の問題】住宅ローン・不動産名義はどうなる?5つの対処法で完全解説

ペアローンで購入したマイホーム。離婚を考え始めると、真っ先に頭をよぎるのは「あのペアローン、一体どうなるの?」ということではないでしょうか。
「家は売れるの?」「もしローンだけが残ったら…」「相手が払わなくなったら?」そんなお金と家の不安を一人で抱え込んでいませんか。
この記事では、ペアローン離婚で直面しがちな問題点から売却やローンの一本化といった解決策、後悔しないために離婚前に決めておくべきことまで、網羅的に解説します。
複雑な問題を整理して、不安のない新しいスタートを切るために。まずは何から始めればいいのか、一緒に確認していきましょう。
ペアローンとは?離婚時に知っておくべき基礎知識

「夫婦でペアローンを組んだけど、もし離婚したらどうなるんだろう…」そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。ペアローンは夫婦それぞれが契約者となる特殊な仕組みです。
ここでは、ペアローンの基本構造と離婚時の法的な関係について解説します。
- ペアローンの仕組みと夫婦それぞれの返済義務
- 通常の住宅ローンとペアローンの違い
- 離婚してもペアローンの返済義務は消えない理由
これらの仕組みをしっかり理解しておけば、万が一の時も冷静に対処できるはずです。
ペアローンの仕組みと夫婦それぞれの返済義務
ペアローンは1つの住宅を購入するために、夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを組む仕組みです。
たとえば夫が2,000万円、妻が1,500万円のローンを組めば、合計3,500万円の住宅を購入できます。
この場合、夫婦はそれぞれが主債務者になると同時に、お互いのローンの連帯保証人にもなるわけです。
夫は自分の2,000万円を返済する義務があり、同時に妻の1,500万円のローンについても保証人として責任を負います。妻も同じで、自分のローンを返済しながら、夫のローンの保証人となるのです。
この「相手のローンも自分の責任」という構造が、離婚するときの手続きを複雑にします。
通常の住宅ローンとペアローンの違い
通常の住宅ローンとペアローンの最も大きな違いは契約本数です。通常は1本ですが、ペアローンでは夫婦がそれぞれ契約を結ぶため、2本の契約となります。
主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 通常の住宅ローン | ペアローン |
|---|---|---|
| 契約本数 | 1本 | 2本 |
| 主債務者 | 1人 | 夫婦それぞれ |
| 連帯保証人 | 配偶者または親族 | 互いが相手の保証人になる |
| 借入額 | 1人の収入で審査 | 2人の収入で審査 |
| 住宅ローン控除 | 1人分 | 2人分 |
| 団体信用生命保険 | 1人 | 2人 |
| 諸費用 | 通常額 | 約2倍 |
| 離婚時の処理 | 比較的シンプル | 複雑(2本の契約処理が必要) |
ペアローンを組むと、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。また、団体信用生命保険にも両方が加入できる点や借入額を増やして高額な物件を購入できる点も、ペアローンの大きなメリット。
一方、契約が2本になるため、登記にかかる税金や手数料などの諸費用も2倍かかります。
離婚してもペアローンの返済義務は消えない理由
離婚してもペアローンの返済義務は消えません。住宅ローンは夫婦間の約束ではなく、金融機関との法的な契約だからです。
婚姻関係が終わっても、自分のローンを返済する義務、相手のローンの連帯保証人としての義務は残ります。
仮に「離婚後は夫が全額払う」と夫婦間で合意し公正証書を作っても、その約束は金融機関には通用しません。金融機関との契約内容は変わらないため、妻の返済義務と保証人の責任も消えないのです。
アンダーローンとオーバーローンで対処法は異なる
離婚する場合、まずは現状を把握しましょう。
家を売却した金額でローンを完済できる状態(アンダーローン)なら、売却して清算すればいいだけなので大きな問題は起こりません。
一方、売却してもローンが残る状態(オーバーローン)では、金融機関の承諾が得られず売却自体が難しくなるため、別の対処法を考える必要があります。
まずはローン残高を確認し、不動産会社に査定を依頼して、どちらの状態かを確認してください。
専門家プロファイルでは、行政書士の新谷 義雄さんが、離婚時のペアローンに関するこのような具体的な質問に回答しています。相談者の方は、離婚後も家に住み続けたいものの、ローンの借り換えや財産分与の複雑な問題に直面し、具体的な解決策を求めています。
【質問(要約)】

もうすぐ離婚予定です。ペアローンで購入した家に私が住み続けたいのですが、ローンの一本化には妻の持ち分(2,100万円)の買取が必要と言われました。自己資金では足りず困っています。売却した場合の精算方法や、家に住み続けるための他の解決策があれば教えてください。
【回答】

離婚時の財産整理は行政書士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士の新谷にお任せ。
ご心配になられている家のローンや持ち分をどうして良いのか解らないケースは多いんです。 当然住宅購入時の相手方両親からの頭金についても精算する必要がありますね。
(中略)
物件を売却した際のご両親からの援助ですが、3200万円で売れたとして減額分を双方の頭金から按分負担になると思います。 奥さんのご両親から500万円+奥さん名義の預貯金100万円の頭金合計600万円が3200万円/4200万円として457万円程度に減額された金額を売却した3200万円より精算すれば良いと思います。
住み続けるには?
実際には財産分割も絡むのでキリの良い分配方法を離婚協議書に記載して、一時金で出せない部分は相手方のご両親に金銭消費貸借で返済していくなり、借入金融機関と相談して、OKが出ればご相談者さんのローン返済+奥さんへ家賃として毎月支払う等の手段も考えられます。
(後略)
引用:専門家プロファイル|離婚時の住宅ローン整理について(ペアローン)
離婚時のペアローン問題は、アンダーローンかオーバーローンかによっても対処法が大きく異なります。今回ご紹介した事例のように、専門家は個別の状況に合わせた具体的な解決策を提示してくれますので、一人で悩まず相談してみることをおすすめします。
離婚時にペアローンで起こる5つの問題点

「ペアローンを組んだまま離婚することになったら、どうなってしまうんだろう…」と、大きな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、離婚時に直面しやすい5つの具体的な問題点を一つずつ確認していきます。
- 住宅ローンの名義変更は原則できない
- 相手の同意なしでは家を売却できない
- 離婚後も相手のローン滞納が信用情報に影響する
- 共有名義のまま放置すると将来トラブルが発生する
- 財産分与とペアローンの関係性が複雑化する
あらかじめリスクを知っておけば、最悪の事態を避けるために今から準備できることが見えてくるはずです。
1. 住宅ローンの名義変更は原則できない
「離婚するから相手の名義を外したい」と思っても、住宅ローンの名義変更は原則として認められません。
金融機関は、契約時の2人の返済能力を信用して融資しています。離婚して名義を1人に変更すると、返済負担が1人に集中し銀行のリスクが増えるため、基本的には変更に応じてくれません。
例外的にローンの一本化(借り換え)が認められる場合もありますが、1人の収入だけで銀行の再審査に通過する必要があり、その条件は非常に厳しくなります。
<借り換えの条件>
- 物件の名義を申込人の単独名義とすること
- 申込人が居住する不動産であること
- 離婚協議書等のコピー、離婚後の戸籍謄本のコピーを提出すること
参照:離婚に伴い、(元)配偶者の住宅ローンを引き継ぐことになりました。借り換えの申し込みはできるか教えてください。 – よくあるご質問:FAQ | SBI新生銀行
そもそもペアローンを組んだ時点で、単独では希望額に届かなかったケースが多いはずです。現実的に名義変更は難しいため、他の解決策を探しましょう。
2. 相手の同意なしでは家を売却できない
ペアローンで購入した住宅は共有名義のため、片方の判断だけでは売却できません。
不動産の共有物を処分するには、共有者全員の同意が必要だと民法で定められているため、離婚後に自分が家を売りたくても、元配偶者が反対すれば法的に売却は不可能です。
参照:デジタル庁 e-Gov法令検索「民法(共有物の変更・管理)
売却以外にも、賃貸に出すことや増改築なども相手の合意がなければ進められません。元配偶者と連絡を取り続けなければならないストレスも増していきます。
もし相手が非協力的であれば、法的な手段に頼るしかありません。
訴訟は時間も費用もかかるため、できるだけ早く専門家を交えて話し合いでの合意を目指しましょう。
3. 離婚後も相手のローン滞納が信用情報に影響する
ペアローンではお互いが連帯保証人です。離婚後、元配偶者がローンを滞納すると、あなたの信用情報にも傷がつきます。
滞納が2〜3ヶ月続くと、信用情報機関に事故情報(いわゆるブラックリスト)として記録され、さらに滞納が続けば、連帯保証人であるあなたにも返済が請求されます。
信用情報に傷がつくと、数年間は新たなローンやクレジットカードの審査に通りません。
「相手が払うだろう」と楽観視するのは危険です。相手の滞納ひとつで、あなたの人生設計が狂う可能性があります。
ローンは離婚時に清算するか、公正証書で支払い義務を明確にしておきましょう。
4. 共有名義のまま放置すると将来トラブルが発生する
離婚時に住宅の共有名義をそのままにしておくと、将来大きなトラブルの原因になります。
たとえば元配偶者が再婚したり亡くなったりすると、その持分は新しい配偶者や子どもなど、相手側の相続人に引き継がれます。結果として、全く面識のない人と不動産を共有する事態になりかねません。
そうなると、家を売却したくても相続人全員の同意が必要になり、手続きが非常に複雑化します。また、相手が借金を滞納すれば、その持分が差し押さえられるリスクもあります。
共有名義を続けると、日常的な負担や手続きでも問題が生じます。
| 問題 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税の負担 | 共有者全員に納税義務がある。相手が払わなければ自分が全額負担になる。 |
| 修繕・リフォーム | 相手の同意なしでは勝手に工事できない。 |
| 売却の制約 | 将来売りたい時、相手やその相続人の協力が得られない恐れがある。 |
共有名義の放置は危険です。離婚時に名義を整理するのが最善ですが、整理できない場合は公正証書で負担や手続きのルールを明確にしておきましょう。
5. 財産分与とペアローンの関係性が複雑化する
ペアローンの財産分与は、「住宅という資産」と「ローンという借金」が絡むため複雑です。
法律上、財産分与の対象はプラスの財産のみで、ローンは対象外。しかし実際には、家の価値とローン残高のバランスを見ながら、夫婦で分け方を決める必要があります。
売却額がローン残高を上回る場合(アンダーローン)は、売却後の残ったお金を財産分与として分けられます。
逆に、売却額がローン残高を下回る場合(オーバーローン)では、売却しても借金が残るため、分けるべきプラス財産はありません。どちらかが家を引き取る場合は、残った借金も引き受ける形になります。
財産分与では基本的に税金はかかりませんが、家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
税金の負担なども含め、税理士や弁護士に相談しながら公平に分けましょう。
ペアローン離婚時の5つの対処法

「問題点はわかったけど、じゃあ具体的にどうすればいいの?」と途方に暮れている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、お二人の状況に合わせて取り得る5つの具体的な対処法を見ていきましょう。
- 家を売却してローンを一括返済する
- ローンを一本化してどちらか一方が住み続ける
- 共有名義のまま返済を続ける
- 賃貸に出して家賃収入でローンを返済する
- 任意売却する
ご自身の状況とそれぞれのメリット・デメリットをしっかり比較検討すれば、お二人にとって最善の道が見つかるはずです。
1. 家を売却してローンを一括返済する
最もシンプルで確実な対処法は、自宅を売却してローンを全額返済することです。
夫婦双方の同意が必要ですが、合意さえできれば家を手放す代わりにペアローンの契約から完全に解放されます。
売却の手順は、不動産会社への査定依頼、売却活動、契約、そして決済時にローンを一括返済するという流れ。
この方法のメリットは、借金をすべて清算し、連帯保証や共有名義の関係を断ち切れる点です。将来の滞納リスクやトラブルの心配がなくなり、精神的な負担から解放されます。
売却額がローン残高を上回れば、残ったお金を新生活の資金に充てることも可能です。
住み慣れた家を手放すことや引越しの手間がかかるデメリットもありますが、将来のリスクを考えれば許容できる負担といえます。
もし、売却額がローン残高を下回り完済できない場合は、後述する任意売却を検討しましょう。
2. ローンを一本化してどちらか一方が住み続ける
家を手放さずに解決する方法として、ペアローンを一本化(借り換え)し、どちらか一方の単独名義に組み直す選択肢があります。
たとえば、妻が夫のローン分もまとめて借り換え、妻の単独名義で家に住み続けるケースでは、ローン名義と居住者が一致し、もう一方は借金と保証人の責任から解放されます。
メリットは、生活環境を維持できること。連帯保証や共有名義も解消できます。
デメリットは、金融機関の審査が非常に厳しいことです。2人分のローンを1人で返すことになるため、次のような条件を満たさなければ審査に通りません。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 安定した高収入 | 年収に対する返済負担率が銀行基準内に収まる。 |
| 信用情報が良好 | 他に大きな債務がなく、延滞履歴もない。 |
| 物件価値の維持 | 物件価値が残債を上回る、またはオーバーローンでも差が小さい。 |
自分の収入で審査に通るか判断し、難しければ別の方法を検討しましょう。
専門家プロファイルでは、ファイナンシャルプランナーの辻畑 憲男さんが、このようなペアローンの一本化に関する具体的な質問に回答しています。
【質問(要約)】

離婚調停中で、ペアローンの一本化を検討しています。私は47歳で年収600万円、ローン残債は夫婦合計で2,870万円です。現在の金融機関で返済期間を延長したり、他行へ借り換えたりすることは可能でしょうか。
【回答】

こんにちは。 株式会社FPソリューションの辻畑と申します。
まずは現在借り入れをされている金融機関にご相談してください。 対応してくれるかどうかは金融機関次第です。交渉してみてください。 現状の金融機関で債務者を一人にしてくれ返済期間も延ばしてくれれば、他の金融機関への借り換えも可能になってきます。
ペアローンの借り換えは審査が厳しく、個々の状況によって判断が異なります。ご自身の状況で一本化が可能かどうか、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
3. 共有名義のまま返済を続ける
売却も借り換えも難しい場合、離婚後もペアローンと共有名義を維持したまま2人で返済を続ける方法もあります。
ただし、この方法は専門家が最も推奨しない危険な選択肢です。
離婚直後に家探しや融資手続きの手間がかからないなどのメリットがありますが、デメリットも非常に大きく、将来のリスクに満ちています。
元夫婦が経済的に繋がったままになるため、片方が滞納すればもう一方に請求が来ます。最悪の場合、家が差し押さえられて競売にかけられる恐れもあるでしょう。
どうしてもこの方法を選ぶなら、必ず公正証書を作成してください。誰がどちらのローンを払うか、滞納時の対処法などを明記します。強制執行認諾文言を付ければ、相手が支払わないときに銀行口座や財産を差し押さえることもできます。
それでも相手の失業や病気などのリスクは防げません。「3年後までに売却する」など期限を決め、問題を先送りにしないようにしましょう。
4. 賃貸に出して家賃収入でローンを返済する
離婚後、夫婦どちらも住まずに家を第三者に貸し、その家賃収入でローンを返済する方法もあります。
売却額がローン残高を下回る場合に、賃貸運用で残債を減らしながら市場の回復を待つ「時間稼ぎ」の策です。
メリットは、毎月のローン負担を家賃収入でまかなえる点です。家賃で残債を減らし、将来売却額がローン残高を上回ってから売る戦略が取れます。
デメリットは、賃貸経営の手間とリスクです。空室や家賃滞納のリスクがあり、管理会社への手数料もかかります。家賃収入がローン返済額に満たない恐れもあります。
ただし、住宅ローンは「本人の居住」が融資条件となっていることが一般的です。賃貸に出すには金融機関の承諾が必須で、無断で賃貸に出すと契約違反となり一括返済を求められる危険があります。
参照:住宅金融支援機構|第三者に賃貸するための物件などの投資用物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?
共有名義も残るため、根本的な解決にはなりません。
5. 任意売却する
売却額がローン残高を下回り、売却できない場合でも「任意売却」という方法で家を処分できる場合があります。
任意売却は、金融機関の同意を得て、市場価格に近い値段で家を売る特別な手続きです。
競売とは違い、市場相場に近い価格で売れるため、競売よりも高く売れて残る借金を減らせます。周囲に知られにくく、引越し時期を交渉しやすい点がメリット。しかし、任意売却でも売却代金がローン残高を下回れば、残った債務の返済義務は続きます。
任意売却を検討する段階では既に住宅ローンを3か月以上滞納しているケースが多く、この滞納により信用情報機関に異動情報(いわゆるブラックリスト)が登録されます。
任意売却自体が事故記録の原因ではありませんが、実務上は滞納を経て任意売却に至るため、信用情報への影響は避けられません。
任意売却は専門の不動産会社に相談する必要があります。競売になる前に任意売却で処理できれば、金銭的・精神的な負担を減らして新生活を始めやすくなるでしょう。
ペアローン離婚のリスクを抑える方法と専門家への相談

ペアローンの問題を抱えたまま離婚を考えるとき「何から手をつければいいの?」「誰に相談すれば…」と、不安でいっぱいになる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、離婚後のリスクを最小限に抑えるために知っておいてほしい大切なポイントを3つ紹介します。
- 離婚を決める前にやるべき準備
- 専門家へ相談するタイミングとメリット
- 離婚協議でペアローンについて決めておくべき項目
これらの情報を事前に把握してしっかり準備しておけば、いざという時も冷静に、ご自身にとって最善の選択ができるはずです。
一人で抱え込まず、まずは現状把握から始めてみましょう。
離婚を決める前にやるべき準備
離婚を切り出す前に準備を整えておくと、交渉や手続きがスムーズに進みます。
まずは現状把握です。銀行から残高証明書を取り寄せ、不動産会社に査定を依頼し、家がアンダーローンかオーバーローンかを確認します。この結果が対処法を選ぶ基準です。
次に、預貯金や保険など夫婦の共有財産をすべてリストアップしましょう。
離婚後の収入と支出も試算し、一人でローンを返済していけるか、生活設計を立ててみます。
以下の書類も手元に揃えておくと、専門家への相談時に役立ちます。
| 書類の種類 | 内容 |
|---|---|
| 不動産権利証 | 登記識別情報 |
| ローン契約書 | 金銭消費貸借契約書 |
| 団信の証書 | 団体信用生命保険の契約内容 |
| 固定資産税納税通知書 | 直近1年分 |
| 家計資料 | 給与明細や通帳コピー(婚姻中のもの) |
頭金の負担割合がわかる資料や、ローン返済に使っていた通帳の記録も確保しておきましょう。しっかり準備することで、離婚後の不利益を防げます。
専門家へ相談するタイミングとメリット
ペアローンのような複雑な問題は、専門家に早めに相談するほど解決しやすくなります。
相談先としては、離婚協議や公正証書作成を依頼する「弁護士」、家の売却や査定を頼む「不動産会社」が中心です。離婚案件に慣れた不動産会社なら、任意売却の相談もできます。
また、借り換えや任意売却の交渉先となる「金融機関」への相談も欠かせません。離婚後の家計設計については「ファイナンシャルプランナー(FP)」に、税金の問題は「税理士」に相談すると安心です。
離婚を決意したら、なるべく早い段階で相談しましょう。費用を心配して手遅れになるより、無料相談などを活用してプロの力を借りる方が、結果的に時間や精神的な負担を大きく減らせますよ。
離婚協議でペアローンについて決めておくべき項目
離婚の話し合いでは、住宅ローンと不動産に関する取り決めを曖昧にせず、書面に残しましょう。
「言った言わない」の争いを防ぐため、法的に強制力のある公正証書にするのが最も確実です。
最低限、以下の項目は決めておく必要があります。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 不動産の処分方法 | 売却するか、一方が取得するか、共有を続けるか。売却時期も明記する。 |
| ローン返済負担 | 離婚後、誰がどちらのローンをいくら払うか。 |
| 持分の扱い | 一方が取得する場合、いつ持分移転登記をするか。 |
| 連帯保証人の処理 | 保証人を外す努力義務を明記する。 |
| 残債・代償金の清算 | オーバーローンの残債や、家をもらう側の代償金の支払い方法を決める。 |
| 固定資産税の負担 | 売却までの固定資産税を誰が払うか。 |
| 売却時の分配 | 売却益が出た場合の分配ルールを決める。 |
| 売却不可時の対応 | 期限までに売れない場合の次の手段を決める。 |
抜け漏れなく取り決めを書面に残すことが、将来のトラブルを防ぎます。
専門家プロファイルでは、ファイナンシャルプランナーの渡辺行雄さんが、以下のようなペアローンの清算に関する質問に回答しています。
【質問(要約)】

離婚するにあたり、ペアローンで購入した家に夫が住み続けることになりました。しかし夫はローン全額の支払いを拒否し、家は不要な私に払い続けるよう要求しています。夫に全額支払ってもらうための現実的な方法はないでしょうか。
【回答】

(前略)
ご主人様に全額ローンを組んで貰うためには、まずモコモコさんの持ち分を全額ご主人様に引き取ってもらう必要があります。
移転原因としては、売買または贈与となりますが、親族間での売買の場合、金融機関からの融資は受けづらくなります。
よって、購入している物件を売買して残った住宅ローンを各々が精算するというのが、一般的な方法となります。
売却した後も残債が残ってしまう場合、なかなか売却には踏み切ることができないかも知れませんが、どこかで区切りをつける必要があると考えます。
ご主人様ともじっくり話し合って最良と思われる結論を出すようにしてください。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。 リアルビジョン 渡辺行雄
このように、離婚時のペアローンに関する取り決めは非常に複雑で、当事者間の話し合いだけでは感情的な対立も生まれがちです。後々の大きなトラブルを防ぐためにも、専門的な知識を持つプロに相談することをおすすめします。
ペアローン離婚に関するよくある質問

ペアローン離婚に関するよくある質問に回答します。
ペアローンを組む際は、将来の離婚リスクも考慮しましょう。万が一どちらか一人の収入になっても返済できるか、無理のない借入額に設定することが大切です。
頭金を多めに入れ、ローン残高を減らしておくこともリスク対策になります。
物件の売却価格がローン残高を下回るオーバーローン状態では追加の返済義務が生じるため、借りすぎないことを意識し、将来的な売却も視野に入れた物件選びを心がけましょう。
ペアローンを組んでいても離婚できます。
ただし、離婚届を提出しても、ローン契約は自動的には解消されません。金融機関との契約であるため、返済義務やお互いの連帯保証人の責任はそのまま残ります。
つまり「離婚はできるが、ローン問題は別途解決が必要」と理解しておくことが大切です。離婚の話し合いと並行して、ローンをどう処理するか計画を立てましょう。
離婚後もペアローンの返済義務は続きます。支払いを放棄すると、まず督促が届き、信用情報に延滞記録が残ります。
延滞が続くと一括返済を請求され、連帯保証人である元配偶者にも請求が及びます。それでも支払わなければ、家は競売にかけられることに。
競売後もローンが残れば返済義務は続き、信用情報も事故記録が残ります。支払いが難しい場合は放置せず、すぐに専門家に相談し、任意売却などの手続きを検討しましょう。
まとめ
この記事では、離婚時にペアローンが抱える問題点から家の売却や一本化といった具体的な対処法、そして公正証書に残す重要性まで説明しました。
ペアローンは、離婚後も双方に返済義務や連帯保証が残る点が最大の問題です。問題を先送りにすれば、元配偶者の返済滞納によって自身の信用情報に傷がつく、あるいは最悪の場合、家が競売にかけられるリスクもゼロではありません。
もし「家の正確な価値はいくら?」「ローンの一本化は自分たちの場合もできる?」といった個別の疑問が残る場合もあるでしょう。
その際は、幅広い専門家が回答する専門家プロファイルの無料Q&Aを活用して、不動産や離婚問題の専門家(弁護士や不動産会社など)に相談してみてはいかがでしょうか。






